物业管理行业是后房地产时代万亿市场的另一个掘金池，轻资产模式、现金流稳定以及抗週期属性，使物业管理领域备受市场关注。

在2021年物管行业上市潮下，宋都服务(09608-HK)于近日成功登陆港交所，港股物管板块也因此新增了一员。

物管企业实现稳定持续增长的因素有三点：对外拓展能力、增值服务能力和母公司地产项目规模的增长。在行业格局日趋分化的背景下，未来成长性成为一家物管企业能否获得投资者青睞的关键。那么，宋都服务未来成长性如何？

多业态深耕长三角，盈利能力强劲

宋都服务是百强房企宋都股份(600077-SH)分拆出来的物管公司，多业态深耕长三角地区，是宋都服务在过去几年盈利能力强劲的原因。

宋都服务的服务组合丰富，很好的迎合了不断变化的客户需求。在业务结构中，宋都服务除了拥有物业管理服务外，还有非业主增值服务、社区增值服务，以及酒店业务和长租公寓业务，服务种类中包含了住宅物业、非住宅物业、諮询、销售协助、装饰装修以及酒店经营等多项服务。

宋都服务以浙江为中心，深耕长三角地区的物业管理和酒店运营等业态。从布局看，宋都服务已在长三角的重点区域完成了主要战略布局，围绕着国家重要规划区及都市圈周边，因此有着较强的产业和人口流入的基础，在区域市场具备极强的竞争力，增长潜力大。

以多元化业务组合深耕经济发达地区的优势就是为企业客户带来更广泛的服务类型，以及拓宽企业收入来源，创造更多的可能。 2017年以来，宋都服务的物业管理服务业务发展比较稳健，非业主增值服务和社区增值服务收入快速增长，酒店业务自2019年起也为公司带来了利润。

因此，宋都服务的整体盈利能力表现不错，2017-2019年，公司营收由8396万元(人民币，下同)增加到2019年的2.22亿元，複合年增长率为62.78%；净利润由1396.5万元增至3523.6万元，複合年增长率为58.84%，显示出极高的成长性。

未来发展看点

宋都服务的未来发展主要看外拓能力以及其增值服务，这也是公司在行业竞争中的优势。

在过去几年，宋都服务积极展开第三方项目的拓展，以增强竞争实力。招股书显示，2017年-2019年，公司来自独立第三方房地产开发的物业收益翻了超过6倍；2020年上半年，该板块收入为1799.9万元，同比亦暴增6.3倍。

高速增长的第三方项目收益下，宋都服务对关联公司的依赖度也逐步减弱。 2020年上半年，来自独立第三方房地产开发的物业收益比重达到了30.3%。

公司来自第三方项目在社区增值服务和非业主增值服务板块方面亦有亮眼表现，增长势头强势，在增加投标以及鼓励员工增加第三方客户方面成效十分显着。

此外，宋都服务增值业务拓展成效还不错，对提高利润的含金量带来正面影响。在2019年，公司增值服务业务收入占比超过了47.7%，其中社区增值服务营收5458.7万元，占总营收的比重24.5%，和上市物企2019年数据相比，位居前三。

外拓能力和增值服务能力强，也将驱动宋都服务老旧小区业务未来的增长。宋都服务正积极服务老旧小区物业，以"未来社区"为核心的扩张策略，计划参与《浙江省未来社区建设试点工作方案》 ，通过改善老旧小区居住环境，打造"未来社区" 概念。

2020年7月起，"未来社区"战略下，公司在开始管理位于杭州的一个老旧住宅小区，该项目一直保持盈利。这正是因为宋都服务有着很高的增值服务以及外拓能力的盈利水平，所以有能力通过借老旧小区改造获得增长点。

（转载自港股解码）