物業管理行業是後房地產時代萬億市場的另一個掘金池，輕資產模式、現金流穩定以及抗週期屬性，使物業管理領域備受市場關注。

在2021年物管行業上市潮下，宋都服務(09608-HK)於近日成功登陸港交所，港股物管板塊也因此新增了一員。

物管企業實現穩定持續增長的因素有三點：對外拓展能力、增值服務能力和母公司地產項目規模的增長。在行業格局日趨分化的背景下，未來成長性成為一家物管企業能否獲得投資者青睞的關鍵。那麼，宋都服務未來成長性如何？

多業態深耕長三角，盈利能力強勁

宋都服務是百強房企宋都股份(600077-SH)分拆出來的物管公司，多業態深耕長三角地區，是宋都服務在過去幾年盈利能力強勁的原因。

宋都服務的服務組合豐富，很好的迎合了不斷變化的客戶需求。在業務結構中，宋都服務除了擁有物業管理服務外，還有非業主增值服務、社區增值服務，以及酒店業務和長租公寓業務，服務種類中包含了住宅物業、非住宅物業、諮詢、銷售協助、裝飾裝修以及酒店經營等多項服務。

宋都服務以浙江為中心，深耕長三角地區的物業管理和酒店運營等業態。從佈局看，宋都服務已在長三角的重點區域完成了主要戰略佈局，圍繞著國家重要規劃區及都市圈周邊，因此有著較強的產業和人口流入的基礎，在區域市場具備極強的競爭力，增長潛力大。

以多元化業務組合深耕經濟發達地區的優勢就是為企業客戶帶來更廣泛的服務類型，以及拓寬企業收入來源，創造更多的可能。 2017年以來，宋都服務的物業管理服務業務發展比較穩健，非業主增值服務和社區增值服務收入快速增長，酒店業務自2019年起也為公司帶來了利潤。

因此，宋都服務的整體盈利能力表現不錯，2017-2019年，公司營收由8396萬元(人民幣，下同)增加到2019年的2.22億元，複合年增長率為62.78%；淨利潤由1396.5萬元增至3523.6萬元，複合年增長率為58.84%，顯示出極高的成長性。

未來發展看點

宋都服務的未來發展主要看外拓能力以及其增值服務，這也是公司在行業競爭中的優勢。

在過去幾年，宋都服務積極展開第三方項目的拓展，以增強競爭實力。招股書顯示，2017年-2019年，公司來自獨立第三方房地產開發的物業收益翻了超過6倍；2020年上半年，該板塊收入為1799.9萬元，同比亦暴增6.3倍。

高速增長的第三方項目收益下，宋都服務對關聯公司的依賴度也逐步減弱。 2020年上半年，來自獨立第三方房地產開發的物業收益比重達到了30.3%。

公司來自第三方項目在社區增值服務和非業主增值服務板塊方面亦有亮眼表現，增長勢頭強勢，在增加投標以及鼓勵員工增加第三方客戶方面成效十分顯著。

此外，宋都服務增值業務拓展成效還不錯，對提高利潤的含金量帶來正面影響。在2019年，公司增值服務業務收入佔比超過了47.7%，其中社區增值服務營收5458.7萬元，佔總營收的比重24.5%，和上市物企2019年數據相比，位居前三。

外拓能力和增值服務能力強，也將驅動宋都服務老舊小區業務未來的增長。宋都服務正積極服務老舊小區物業，以"未來社區"為核心的擴張策略，計劃參與《浙江省未來社區建設試點工作方案》 ，通過改善老舊小區居住環境，打造"未來社區" 概念。

2020年7月起，"未來社區"戰略下，公司在開始管理位於杭州的一個老舊住宅小區，該項目一直保持盈利。這正是因為宋都服務有著很高的增值服務以及外拓能力的盈利水平，所以有能力通過借老舊小區改造獲得增長點。

（轉載自港股解碼）